本日は、住宅ローン審査に通りやすい人、落ちやすい人と題してお伝えしたいと思います。
まず家を買おうと思って住宅ローンの融資を受けるには、必ず2回の審査があります。
仮審査（事前審査）と本審査（正式審査）のことです。
せっかく物件が決まって契約したのに、住宅ローンの審査に落ちてしまっては元も子もないので、
審査の内容をある程度知っておくことで、事前に対策をとっておくことが必要です。
まずは、住宅ローン仮審査（事前審査）のチェックポイント
仮審査は、自己申告により簡易的な審査をするため詳細な証明書類の提出までは求められません。
通常、どの金融機関も3営業日以内で審査結果がわかりますが、ここで落ちてしまう人もいます。（約10人に1人～2人ぐらい）
1、 希望する融資額の審査
銀行が融資額を審査する場合に重要になるのは「審査金利」と「返済負担率」の2点です。
銀行には、一般に公開していない「審査する金利」が存在し、都市銀行などでは通常3～4％に設定されています。
銀行の審査部門は、店頭に表示された金利ではなく、この審査金利で融資額が適正かどうかを審査します。
また「返済負担率」は年収に対して、年間の返済額がどのくらいの割合かを示すものですが、審査基準に用いられる返済負担率は30～40％に設定されています。
2、審査に使われる金利と返済負担率
銀行の住宅ローンの審査金利は 3～4％ で、返済負担率は30～40％以下
フラット35は、 固定金利がそのまま審査金利となり、 年収400万円未満は30％以下それ以上は35％未満
3、 申込者の自己申告した属性
仮審査では、以下の項目を自己申告で記入いただくことになりますが、特に注意が必要なのものが自動車ローンやカードローン・消費者金融などからの借り入れ状況です。
他社から借入があると、その分融資可能額が減ることになり他社の借入額にも審査金利が適用されてしまいます。
なお、嘘をついてはいけません。本審査で証拠書類を求められます。
4、個人の属性 説明
ローン完済時の年齢 80歳未満まで借入できますが、完済年齢が65歳を超えると審査は厳しくなる傾向があります。
ローン申込時の年齢 20歳以上で申込可能になりますが、借入時の年齢が若いほど完済時の年齢も若くなるため審査には有利となります。
5、勤続年数
転職したばかりの人は注意が必要です。一般的には銀行によると1年以上の勤務を必須としているケースがあります。
雇用形態 正社員以外の場合でもフラット35なら1年未満でも審査可能です。
所得は、 前年度の年収を申告します。＊（所得証明は2年分必要な金融機関あり）
銀行各社によって異なりますが、審査対象年収は100万円～400万円が最低ラインになっています。
債務状況 自動車ローンやカードローン等の借入があり、残債の金額が多い場合には審査を出す前の事前対策が必要となります。
6、 個人信用情報
個人の滞納金や返済遅延の情報は、個人信用情報としてデータベースに5年間は保存されることになっています。
銀行などの金融機関はこのデータベースを必ず参照します。
過去の借入で心配がある場合は、審査の前に各信用情報機関にご自身の信用情報の開示申請をするといいでしょう。
1000円程度払えば情報を見ることが可能なので、ちなみに金融機関が利用している信用情報機関3社を記載しておきます。
この3社でクレジットカード、消費者金融、他銀行からの借入状況をチェックするわけです。
機関名 記録される情報
シー・アイ・シー（CIC） クレジットカード会社や信販会社に関する信用情報
日本信用情報機構（JICC） 消費者金融事業者に関する信用情報
全国銀行個人信用情報センター 銀行に関する信用情報
金融機関によっても異なりますが、クレジットカードのキャッシング枠はないほうが審査には有利です。
使った履歴がなければ特に問題ありませんが、キャッシング枠200万円となっていると自由に200万円の借金ができる状態なわけです。
しかも、クレジットカードのキャッシングは金利が15％程度の高金利なので、もし複数枚のクレジットカードを所持していて全てにキャッシング枠がついていたら、キャッシングの利用停止を申請しておくと良いでしょう。
なお、「異動情報」と呼ばれる過去の延滞遅延の情報が残ってしまっていると、審査はかなり厳しくなります。
異動情報は、完済しても5年間は消えません。個人再生と自己破産は10年間記録が残ります。
これが原因で審査落ちしている場合は、年数が経過するのを待つしかありません。
7、 申込者と金融機関の過去の取引
申込みをする銀行で定期預金や確定拠出年金などの高額の預金をしているかどうかも影響します。
預金や有価証券を持って入れば、当然それらは資産になるわけですから審査も通り安くなります。
住宅ローン本審査のチェックポイント
仮審査（事前審査）に通れば、次は本審査（正式審査）です。
本審査では、金融機関、保証会社、保険会社の3社で審査をすすめていく形になります。
また、仮審査は自己申告に基づく審査でしたが、本審査では証明書類（エビデンス）を提出することになります。
8、 団体信用生命保険の加入審査
本審査では、保険会社が団体信用生命保険への加入の審査を行います。団体信用生命保険は、契約者が無くなった場合に、残ったローンの支払いを保険金で帳消しにするというものです。これに加入しなければ、ほとんどの金融機関で住宅ローンが組めません。
では、持病がある場合は、どうしたらよいのでしょうか。実は、フラット35は、団体信用生命保険への加入が必須ではありません。その分、ご自身で万が一の死亡リスクを民間の生命保険などでカバーしておく必要がありますが、健康状態に不安がある場合はフラット35を検討してみましょう。
9、保証会社の審査
いきなり出てくる保証会社ですが、これは銀行が契約しています。保証会社の役割は、万が一、契約者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、残りのローンを肩代わりして銀行に返済します。そのため、保証会社は、仮審査よりもより厳しく、個人の返済能力を審査します。前年の源泉徴収や、勤務先が発行した今年の収入証明書を要求される場合もあります。ただ、審査項目は仮審査と同じ項目となります。
10、 物件担保評価
住宅ローンを融資する金融機関は、対象となる物件に「抵当権」を設定します。つまり、購入する物件を担保にしておくことで、万が一、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、物件の差し押さえをして競売にかけます。
この時の売却金額を返済に当てようとしているため、担保評価額が低い場合は、銀行は債務回収できなくなってしまいます。そのため、物件にどのくらいの価値があるのか評価するわけです。
しかし、「物件の担保価額」＝「融資可能額」となるわけではありません。契約者の「属性」の評価次第では、担保評価額以上の融資を受けることができます。
まとめ
年収だけでなく、契約者の属性、信用情報、担保評価額も見られていることを認識しておきましょう。
このように銀行は、保証会社と保険会社、物件の担保によって、ほぼノーリスクでお金を貸し出すことができるのです。
しかも、保証会社の保証料は、契約者に請求されます。まさに銀行にとっては、ノーリスクで貸せる人がお客様なわけです。
とまあ審査についての一般論をお伝えしましたが、なんとしても融資を通したい相談者様からの実際の相談内容は、かなり難易度が高いものが多いのが実情です。
「借金ありでもなんとか審査に通してもらいたい」「消費者金融やカードローン・リボ払いなど借入先が8社くらいあるので住宅ローン一本にまとめてくれる銀行がないか？」「自営業で申告額を低くしているため審査に落ちたがなんとかマイホームを持ちたい」「過去の信用情報にキズがあるので融資に通るか分析してほしい」などなど。
当事務所では、住宅ローン融資が通りにくい方対象に2時間無料の個別相談をおこなっていますので、難しい状況だと思われてもあきらめずに、私に会いにお越しください。
『希望の光』が差しますよ！
福山住宅ローン審査対策相談室
